Kann mir hier ein von mir bestellter Baugutachter vernünftige Auskünfte geben und was würde sowas kosten?
Ich würde einen beauftragen. Als Laie kann man unmöglich einen Bau beurteilen und für die meisten Menschen ist ein Hauskauf die grösste Anschaffung im Leben. Ich würde nicht an einem Gutachter sparen. Ggf. auch ein Bodengutachten machen lassen, ob keine Schadstoffe enthalten. Bei uns im Haut-Rhin zur Grenze nach Basel gibt es leider einige Gegenden, wo früher einfach Chemieabfälle über die Felder gekippt wurden. Wie gut sprichst Du französisch? bei einem Hauskauf sind ziemlich viele Papiere Pflicht, auch solche die Hinweise auf Bodenbelastung etc. geben, die sollte jemand Fachkundiger durch schauen. Ebenso würde ich den Kaufvertrag von einem Anwalt prüfen lassen, per PN kann ich gerne einen in Deutschland empfehlen, der auf französisches Immobilienrecht spezialisiert ist und fliessend Französisch und Deutsch spricht.
Normalerweise gibt es für Neubauten eine "assurance ouvrage" eine Bauwerksversicherung, die 10 Jahre lang für Schäden haftet, auch wenn die Baufirma mittlerweile pleite ist, wobei es da auch verschiedene Niveaus der Absicherungen gibt. Das würde ich prüfen lassen, ob es das für das Haus gibt . Ich würde behaupten, dass diese Versicherung eigentlich Pflicht ist, wenn eine professionelle Baufirma etwas baut. Aber war das hier der Fall?
Zum Preis kann ich nichts sagen, da ich den Ort nicht kenne. Ich würde anders kalkulieren, besonders bei einem Neubau.
Erstmal den durchschnittlichen Preis pro qm Bauland in der Gegend hier nachschauen:
https://www.terrain-construction.com/prix-moyen-terrain/57-Moselle/Heining-l%C3%A8s-Bouzonville-57320-7724/20Je nach dem wie man mit dem Radius spielt, kommt man zwischen 75 und 100 Euro pro qm.
Bodenpreis min: 700*75 = 52500
Bodenpreis max: 700*100 = 70000
Da der Kaufpreis 250 000 sein soll, macht das minus Bodenpreis zwischen 180-200 tsd Euro für das Haus, also 1800-2000 Euro pro qm. Für einen Bungalow ohne Keller durchaus nicht gerade günstig, kommt aber auf die Innenaustattung an. Für eine einfache Austattung definitiv zu hoch, für eine gehobene Austattung in Ordnung. Kann ich aus der Ferne nicht beurteilen. Spontan klingt es nicht nach einem Schnäppchen.
Sind in den 250 tsd schon die Maklergebühren mit dabei? in Frankreich nämlich Verbrauchergesetz, dass Maklergebühren mit dem Verkaufspreis zusammen angegeben werden müssen. Oben drauf kämen noch die Steuern und Notarkosten, ca. 7-8% oben drauf.
Wer hat das Haus den gebaut? ein Bauträger (Promoteuer), eine Baufirma, eine Privatperson? ich finde das Konstrukt etwas komisch, ein Haus zu bauen, dann vermieten, dann wieder verkaufen. Ist der Mieter schon raus? weil Verkauf bricht auch in Frankreich den Mietvertrag nicht. Normalerweise verkauft man keine Mietobjekte, die gut laufen. Häufig verkauft man etwas, wenn es schwer vermietbar ist oder es sonstige Probleme mit der Lage gibt oder aber der Verkäufer braucht Geld. Aber bauen, dann 1 Jahr vermieten mit dem Ziel dann zu verkaufen? sehr ungewöhnlich. Dann lieber bauen und ohne vorherige Vermietung als Neubau im Erstbezug verkaufen.
Restschuldversicherung: Da ich das ganze alleine finanzieren werde, benötige ich irgendeine Versicherung, die im Fall von längerer Krankheit meine Raten z.T. übernimmt. „Tod“ spielt keine Rolle, da es eh niemanden gibt der erbt ;-).
Jetzt hört man ja von diesen Réstschuldversicherungen nicht wirklich Gutes und es scheint viel Ärger mit denen zu geben. Alternativ dachte ich an eine Berufsunfähigkeitsversicherung, aber die würde glaube ich bei Krankheit nicht zahlen. Habt ihr da Tips?
Wenn Du in Frankreich finanzierst, ist eine solche Versicherung Pflicht und kostet prozentual von der Kreditsumme. Standard sind Berufsunfähigkeit und Todesfall, sonst gibt es gar keinen Kredit. Die Bank will sich absichern. Je nach dem wie alt Du bist, Vorerkrankungen, Raucher etc. kosten diese Versicherungen im Schnitt ca. 0,1-0,5% pro Jahr von der Kreditsumme, sind also nicht so teuer. Es kann aber durchaus teuer werden,wenn man mit Mitte 50 oder gar mit 60 noch sowas abschliesst. Im Falle einer Berufsunfähigkeit ab 50%, durch Unfall oder Krankheit, bezahlt die Versicherung dann den Hauskredit weiter, im Todesfall wäre das Objekt schuldenfrei. Optional bzw. je nach Gehalt verlangt das die Bank, ist eine Versicherung bei Arbeitslosigkeit, meist bezahlen die aber erst nach einigen Monaten Arbeitslosigkeit, meist solange wie man offiziell Arbeitslosengeld erhält. Heisst aber auch: Bei Eigenkündigung zahlt diese Versicherung nicht.
Darf man fragen, wie die Konditionen der deutschen und französischen Bank sind?
Ob das mit den Versicherungen auch so ist wenn man über eine deutsche Bank finanziert, kann ich nicht beantworten.
- Aufgaben des Maklers: Es ist ein deutscher Makler, der auf mich den Eindruck macht, daß er nicht allzu viel weiß und ich weiß noch nicht mal ob er überhaupt eine frz. Zulassung hat.
Mir wäre das grundsätzlich mal egal, wenn er auch alle Aufgaben übernimmt.
Und hier die Frage: Was kann ich alles von dem Makler erwarten?
Ich erwarte mal, daß er mir alle benötigten Papiere übersetzt, sich um alle Papiere kümmert, den Vorvertrag macht und auch einen deutsch-französischen Notar beauftragt.
Muss ich hier irgendwas beachten?
In Frankreich ist es gar nicht so leicht, Makler zu werden. In Deutschland darf das fast jeder. Wenn er keine französische Zulassung hat bzw. nicht für jemanden in Frankreich arbeitet, der eine besitzt, darf er absolut gar nichts auf französischen Boden. Wie oben beschrieben, würde ich alle Papiere von einem Fachmann checken lassen.
- Steuern: Muss ich durch den Kauf evtl. noch höhere Einkommenssteuer bezahlen? Mal abgesehen von der Tae fonciere. Oder kann ich in den Revenues evtl. ein Teil der Hauskosten o.ä. absetzen?
Einkommensteuer hat damit nichts zu tun, das bleibt gleich. Taxe foncier musst Du bezahlen und je nach Einkommen auch eine Taxe habitation, wobei diese für 80% der Haushalte abgeschafft wurde. Nur ab einem bestimmten Einkommen bezahlt man diese noch. Ich würde mir den Avis d impot der Taxe fonciere zeigen lassen, damit Du weisst, wie viel man pro Jahr bezahlt. Hängt von der Gemeinde ab und vom potentiellen Wert des Hauses.
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