Frz. Banken wollen keinen Zweitwohnsitz finanzieren

[Myrie_Le_Grand]

Wir haben vor kurzem ein Haus in den Vogesen besichtigt dass uns wirklich gut gefällt und unseren Preisvostellungen entspricht. Leider wäre es erstmal nur unser Zweitwohnsitz, so lange ich noch keinen Job in Frankreich habe (wir würden es an den Wochenenden und in den Ferien nutzen und wvtl. vermieten). Nun scheint aber gerade das ein großes Hindernis für die Finanzierung bei den frz. Banken zu sein, denn ich habe inzwischen von 3 großen frz. Banken (Credit Agricolle, Credit Mutuel, Caisse d'Epargne) eine Absage wegen "Residence secondaire" erhalten. Eine Finanzierung über deutsche Banken kommt nicht in Frage, da wir kein beleihbares Wohneigentum in DE haben.

Haben andere hier im Forum in den letzten Jahren Ferienimmobilien als Zweitwohnsitz mit einer frz. Bank finanziert bekommen und wenn ja mit welcher? und unter welchen Bedingungen? Bei uns kommt noch hinzu, dass unser Eigenkapital komplett für die Kaufnebenkosten draufgehen würde. Andererseits ist die Immobilie recht günstig, so dass die mtl. Rate nicht mal 20% meines Nettogehalts betragen würde.

[banjo]

Die VR Mittelbaden finanziert auch in Frankreich mit Grundschuld in F. Zumindest im Elsass, frag mal nach ob 2. Wohnsitz auch geht. www.vr-miba.de

Es ist schon witzig, dass es keinen 1. oder 2. Wohnsitz mehr in F gibt bzw. überhaupt keine Anmeldung - die Bank aber drauf schaut. Wie begründet die Bank die Ablehnung wegen 2. Wohnsitz? Der Wert der belastbaren Immobilie ändert sich ja dadurch nicht.

[soso]

Also um das mal kurz zusammenzufassen (wenn ich es recht verstanden habe):

- keinerlei Eigenkapital also 100% Finanzierung.
- dazu keinerlei andere Sicherheiten  (also Bank wird kaum je das (ganze) Geld zurückkriegen, wenn der Kredit aus welchen Gründen auch immer mal in Schieflage gerät und das Haus etwa aus Not schnell (und meist viel billiger) oder gar zwangsversteigert werden müßte oder Preise etwa auch fallen (was sie in vielen Ecken von F tun))
- rein zur Finanzierung Freizeitspaß (Ferienhaus) und nicht etwa eines Erstwohnsitzes (bsp. Verrechnen mit wegfallender Miete - also rein auf zusätzliche Belastung zu den anderen Ausgaben)
- dazu Kreditnehmer wohl gar nicht in Frankreich ansässig (Bank müßte bei Problemen dazu noch über die Grenze nach, um irgendwie an ihr Geld zu kommen)
- "Kreditrate macht (zwar) nur 20%" vom Nettogehalt aus - zusätzlich zu den anderen täglichen Ausgaben ...  und was macht ist es mit den Nebenkosten?  (Unterhalt,Versicherung,Steuer,Heizung?  50%? 60%? Schön wenn man die übrig hat - sollte es aber auch nachweisen können (in erster Linie das man über Jahre Geld zur Seite legen konnte. Aber Eigenkapital ist ja leider nicht).
- und die 20% sind wohl auch nicht sicher - weil arbeit suchend (in F). Ob da der gleiche Lohn rauskommt? Was wenn 30% weniger?  
- Und wie soll das 1.Wohnsitz werden? Arbeitssuche dazu auch nur auf 50km Umkreis beschränken?

Mal ehrlich, welche Bank soll das finanzieren?...

[Myrie_Le_Grand]

Ich möchte hier eigentlich nicht unsere Finanzierungsplanung zur Diskussion stellen, die halte ich schon für vernünftig und äußerst vorsichtig, nur soviel:
Wir haben schon Eigenkapital, das geht nur wie gesagt fast komplett für die Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Gebühren, Gutachter etc. drauf ca. 15000 EUR) drauf. Mensualité und laufende Kosten wären gering genug, um sie auch bei Jobverlust weiter zahlen zu können (zusammen ca. 25% MEINES Nettoeinkommens, Partnereinkommen kommt noch hinzu - wollen die Immobilie aber nicht gemeinsam finanzieren um noch Luft für Urlaub, schöne Dinge oder evtl. Notfälle zu haben). Mittelfristig wollen wir dauerhaft nach FR umziehen - zwei große Städte in der Nähe, viele Arbeitgeber, frz. Bekannte vor Ort - irgendwann würde es sicher klappen - nur das Haus gibt es eben nur jetzt, das wir kaufen möchten.

Zum eigentlichen Thema: Der Punkt Eigenkapital war auch nicht das Problem bei den frz. Banken, mir wurde sogar eine 110%-Finanzierung angeboten. Erst bei der Frage, ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz genutzt werden soll, kam von Seiten der Banken das Nein für die Finanzierung eines Zweitwohnsitzes. Erstwohnsitz wäre aber lt. frz. Banken immer noch möglich auch mit 100% oder 110% Beleihung. Begründet wurde dies (zumindest bei der CA) mit "notre politique". Mir wurde übrigens signalisiert, dass hier für langjährige Auslandskunden der Bank auch Ausnahmen möglich seien, leider hilft uns das nicht da unser Wunschobjekt aktuell zum Verkauf steht und die Bank eine Kundenbindung von mind. 2 Jahren für letztere Option voraussetzen würde. Auf die Frage, ob man nicht formal den Hauptwohnsitz in FR anmelden könne, bzw. ob es dafür genüge 1x pro Woche vor Ort zu nein gab es ein klares Nein. Man müsse dauerhaft (5 Tage die Woche) vor Ort sein, wurde mir gesagt, nur am Wochenende reiche nicht.

Ich hoffe nun auf die VR Miba (danke für den Tipp Dirk) und auf die BNP Paribas (die haben eine Auslandskundenabteilung in Paris - Clientèle Internationale - und bieten auf ihrer HP ausdrücklich die Finanzierung von zweitwohnsitzen in FR für Auslandskunden an).

Für weitere Erfahrungsberichte, mit welcher Bank ihr euren Zweitwohnsitz finanziert habt wäre ich dankbar. Ansonsten halte ich euch auf dem Laufenden, wenn ich fündig werde.

[banjo]

Da es weder Erst- noch Zweitwohnsitz noch überhaupt einen Wohnsitz im Anmeldetechnischen Sinne in F gibt, frage ich mich, was die Bank dann als Beleg haben möchte...

[Ralph]

Ich denke auch das das ein Vorwand ist....

Das Hauptproblem wurde schon genannt - Kreditnehmer ist nicht in F bekannt, arbeitet nicht in F und lebt nicht in F.
Wer soll sowas finanzieren ?
Auch die in F üblichen Versicherungen (z.b. bei Arbeitslosigkeit / Krankheit) werden da nicht mitmachen bei einem Wohnsitz in D.
Bei dieser Konstellation würde ich eher versuchen in D zu finanzieren.

Wir hatten selbst mit Hauptwohnsitz und 25 % EK Probleme eine Finanzierung in F zu bekommen.Nur über persönliche Kontakte des Maklers zur Bank hat das geklappt.

[soso]

Zum eigentlichen Thema: Der Punkt Eigenkapital war auch nicht das Problem bei den frz. Banken, mir wurde sogar eine 110%-Finanzierung angeboten. Erst bei der Frage, ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz genutzt werden soll, kam von Seiten der Banken das Nein für die Finanzierung eines Zweitwohnsitzes. Erstwohnsitz wäre aber lt. frz. Banken immer noch möglich auch mit 100% oder 110% Beleihung. Begründet wurde dies (zumindest bei der CA) mit "notre politique". Mir wurde übrigens signalisiert, dass hier für langjährige Auslandskunden der Bank auch Ausnahmen möglich seien, leider hilft uns das nicht da unser Wunschobjekt aktuell zum Verkauf steht und die Bank eine Kundenbindung von mind. 2 Jahren für letztere Option voraussetzen würde. Auf die Frage, ob man nicht formal den Hauptwohnsitz in FR anmelden könne, bzw. ob es dafür genüge 1x pro Woche vor Ort zu nein gab es ein klares Nein. Man müsse dauerhaft (5 Tage die Woche) vor Ort sein, wurde mir gesagt, nur am Wochenende reiche nicht.

Also wenn das EIgenkapital nur gerade so reicht, um die Nebenkosten Kauf abzudecken braucht man  eine Vollfinanzierung, die die wenigsten Banken ohne zusätzliche Sicherheiten (eben Omis Häuschen ) anbieten. Beleihungsgrenze in D  bei fast allen Banken irgendwo bei 60-70% (außer Beamte, da geht etwas mehr) - also unter 30% des Kaufpreises aus eigenen Ersparnissen zu bestreiten macht da fast keine Bank mit, zumal ohne sonstige Sicherheiten.  Und in Frankreich sind die Banken auch kaum anders. Daß die so einfach 100-110% finanzieren halte ich ehrlichgesagt für ein Gerücht (wird vielleicht gerne gesagt, so im Prinzip sicher, kost ja nix und wenn's dann drauf ankommt...).
PAP hat da einen passenden Artikel: http://www.pap.fr/argent/credit-immobilier/credit-emprunter-sans-apport-cest-possible/a11238
kurz zusammengefaßt 100/110% gibt seigentlich nur für 3 Gruppen: - Junge (wird auch vom Staat gefördert), aber sicher nur für eigene 1. Wohnung - Leute die noch weiteren Besitz haben (eben nötigen Sicherheiten)- und Investoren in Wohnraum (wenn die Miete das trägt+Steuerersparnis) Bei ersteren werden die sicher gerne die Eltern mit in die Haftung nehmen und bei letzterem sicher auch nicht ohne weitere Sicherheiten.

Also gehört eher nicht zu einer dieser Gruppen und einzig mir bekannte Bank in D, die 100% finanziert ist ING-Diba. Die Holländer sind auch in F tätig als INGdirect  http://www.ingdirect.fr  Vielleicht ja dort mal fragen?

Erstwohnsitz heißt im übrigen einfach, daß man seinen Lebensmittelpunkt da hat - nicht nur irgendwie gefühlt oder einfach das man es sagt oder 1x die Woche da ist,  sondern ganz praktisch und simpel und in dem Fall vor allem, daß man dort etwa seine (Einkommen-)Steuern bezahlt, Genau das wird nämlich das Papier sein (den Steuerbescheid), das der Banker neben anderen sehen will. 

Da es weder Erst- noch Zweitwohnsitz noch überhaupt einen Wohnsitz im Anmeldetechnischen Sinne in F gibt, frage ich mich, was die Bank dann als Beleg haben möchte...

Diese Mär wird leider auch nicht wahrer, wenn man sie nur oft genug wiederholt. Selbstverständlich unterscheiden die Franzosen ziemlich genau zwischen Résidence principale und secondaire. Egal ob bei Bsp. Auto: http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F16536.xhtml oder Whg/Haus http://www.lemonde.fr/les-decodeurs/article/2014/11/05/qui-beneficiera-de-la-nouvelle-taxe-sur-les-residences-secondaires_4518768_4355770.html (ist neu - aber in den meisten Ballungsräume wurden/werden Zweitwhg schon lange über TLV extra besteuert. Oder etwa bei Verkauf Haus: Plus-value immerhin schnell mal einige 10tsd€ extra Steuern je nachdem ob Rés 1. oder 2.: http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=1&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_2155
Gibt zwar kein Meldeamt, aber zeig mir deinen Steuerbescheid (Avis Impôts sur le Revenus) und ich sag dir in 2 Sekunden, ob résidence prinicpale oder secondaire. Steuerbescheid vom lokalen SIP  = Rés.principale. Wenn nicht/kein Steuerbescheid oder einer vom Finanzamt  NOISY LE GRAND = Rés 2nd. Die Behörden/Mairies haben das in ihren Systemen, bzw. können es direkt abfragen und unterscheiden ziemlich genau zwischen 1. + 2... Wohnsitz.

Die Bank wird wie bereits gesagt ziemlich sicher genau den Steuerbescheid als Beleg haben wollen, dazu die letzte Gehaltsabrechnungen vom Arbeitgeber (aus der Region  ) (kann bei grenznah eben auch in D sein, wobei sicher manche Banken in F (und umgekehrt in D) schon damit ihre Schwierigkeiten haben dürften)